Cuánto se gana con un Airbnb en Montevideo y por qué la calculadora te da otro número

Antes de escribirnos, casi todos ya hicieron la cuenta. Pusieron la dirección en una calculadora de rentabilidad, salió un número, y ese número es el que traen a la conversación.

Está bien que lo hagan: es la forma más rápida de saber si vale la pena seguir averiguando. El problema es que ese número casi nunca es el que van a ver a fin de año, y la diferencia no es de un par de dólares. Vale la pena entender de dónde sale.

Qué mide en realidad una calculadora de Airbnb

Todas funcionan parecido. Miran los anuncios publicados en la zona, toman lo que cobran por noche y cuántas noches aparecen ocupados, y sacan un promedio. Es un retrato del barrio, no de tu apartamento.

De ahí salen cuatro distorsiones, y ninguna es culpa del software.

Muestra tarifas publicadas, no dinero cobrado

La cifra que lee la calculadora es la que figura en el anuncio. No ve los descuentos por estadía larga ni por reserva de último momento, que es justamente como se llena buena parte del calendario fuera de temporada. La tarifa de la vidriera casi nunca es el promedio de lo que se cobra.

Aplana la estacionalidad, que acá no está donde uno cree

Te devuelve un promedio anual, y en Montevideo eso tapa algo que sorprende a casi todos: la temporada casi no se ve en el precio, se ve en la ocupación. Un monoambiente en enero se cobra, en el mejor de los casos, un 10 % más caro que en junio. Lo que cambia de verdad es cuántas noches se venden.

Si la calculadora armó su promedio con una muestra cargada de meses buenos, el número sale alto y no hay nada en el resultado que te avise.

Promedia apartamentos que no son el tuyo

En el promedio del barrio entran unidades mejores y peores que la tuya. Un monoambiente con fotos profesionales, aire acondicionado y doscientas reseñas acumuladas no rinde lo mismo que uno recién publicado, aunque estén en la misma cuadra y midan los mismos metros.

No descuenta nada

El número que sale es bruto. No tiene adentro los gastos comunes, ni los servicios, ni la administración. Es ingreso, no ganancia, y esas dos cosas se parecen poco.

El número del que partimos nosotros

Esos son nuestros números reales, promediados sobre el año cerrado y no sobre un puñado de meses buenos. Sirven de referencia, pero lo interesante no es el promedio: es cuánto se mueve el resultado cuando se mueve una sola variable.

Lo que más mueve el resultado no es la tarifa: es la ocupación

Casi todo el mundo negocia mentalmente la tarifa. Piensa «si cobro USD 60 en vez de 50, gano un 20 % más». En la práctica el precio lo pone el mercado y el margen para moverlo es chico. Donde sí hay diferencias enormes es en cuántas noches se ocupan.

Montevideo tiene dos temporadas, y no se distinguen por precio

Nosotros manejamos el año partido en dos:

Fijate lo que esa tabla no dice: no dice que en enero cobremos el doble. La tarifa se mueve poco. Lo que se mueve es cuántas noches del mes se venden, y ahí está la diferencia entre un año bueno y uno mediocre.

Y explica por qué el promedio anual engaña tanto. Un apartamento con 72 % no tuvo un año parejo: tuvo siete meses muy buenos y cinco flojos. Quien mira solo el verano se va con una idea del negocio que no se parece al negocio.

Mismo apartamento, misma tarifa de USD 50, y solo cambia la ocupación:

Entre la primera fila y la última hay USD 3.648 al año: un 36 % más, sin tocar el precio, sin cambiar el apartamento y sin comprar un mueble. Es la misma propiedad operada de dos maneras distintas.

Por eso, cuando una calculadora te muestra un ingreso anual, la pregunta que hay que hacerle no es «¿de dónde sacaste la tarifa?» sino «¿qué ocupación asumiste?». Ahí está casi toda la diferencia.

Y la ocupación no es un dato del barrio: es un resultado

Este es el punto que ninguna calculadora puede capturar, porque no es una característica de la zona sino de cómo se opera el apartamento. La ocupación no te toca en suerte: se construye.

Airbnb ordena los resultados de búsqueda favoreciendo a los anuncios que responden rápido, que tienen el calendario actualizado y con precio, y que acumulan reseñas recientes. Ninguna de esas tres cosas la define el barrio. Las tres dependen de que haya alguien atendiendo.

A eso se suman decisiones que parecen menores y no lo son: el mínimo de noches que exigís, si aceptás reservas el mismo día, si tenés el calendario abierto a doce meses o a tres. Cada una de esas puertas cerradas es un pedazo de demanda que ni siquiera llega a verte.

Lo que la calculadora no te descuenta

Al bruto hay que sacarle lo que en el alquiler anual paga el inquilino y en el temporario paga el propietario. En los monoambientes que administramos en estos barrios, los gastos comunes van de USD 100 a 120 por mes, y entre luz, agua e internet se suman otros USD 110 largos, porque el consumo con huéspedes es más alto que con un inquilino fijo.

La limpieza es la excepción que conviene conocer: en Airbnb se cobra dentro de cada reserva y la paga el huésped. Para el propietario entra y sale, no es un costo. Cuando compares presupuestos de administradores, fijate si está planteada así o si te la descuentan a vos.

Después queda la administración, que existe en cualquier modalidad: una inmobiliaria también cobra por administrar un alquiler anual. La cuenta completa, con los dos lados enfrentados, la desarrollamos en Airbnb o alquiler anual en Montevideo.

Cómo sacar un número más honesto vos mismo

No hace falta contratar a nadie para mejorar bastante la estimación. Con un rato y el buscador de Airbnb se llega mucho más cerca:

1. Elegí entre ocho y diez anuncios que se parezcan de verdad al tuyo. Misma tipología, mismo barrio, fotos de calidad parecida. Diez bien elegidos dicen más que cuarenta al azar, que es lo que hace la calculadora.
2. Miralos entre abril y agosto. Es la temporada baja, y es ahí donde se define si un apartamento rinde: en enero se llena casi cualquiera. Abrí el calendario de cada uno a sesenta días y contá cuántas noches están cerradas. Un aviso importante: cerrado no siempre significa reservado, porque el anfitrión puede haberlo bloqueado él. Por eso hay que mirar varios y quedarse con la tendencia, no con uno solo.
3. No pierdas tiempo buscando el precio «de temporada». Comparalo vos mismo entre enero y junio y vas a ver poca diferencia: con la tarifa de una semana común ya tenés el dato que necesitás.
4. Multiplicá y después restá. Noches por tarifa te da el bruto. Sacale gastos comunes, servicios y administración. El número que queda es con el que se decide, y es el único que importa.

Va a seguir siendo una estimación, y conviene tratarla como orden de magnitud y no como promesa. Pero es una estimación construida con tu apartamento en la cabeza, no con el promedio de una zona.

Sobre los números. La tarifa y la ocupación son de las propiedades que administramos en Cordón, Pocitos, Punta Carretas y Parque Rodó, promediadas sobre el año, igual que las ocupaciones por temporada. La tabla de ocupación aplica esa misma tarifa a distintos escenarios para mostrar cuánto pesa la variable, calculando sobre 30,4 noches por mes. Los gastos comunes son rangos de mercado relevados en agosto de 2026. El tipo de cambio y los valores de mercado se mueven: tomá las cifras como orden de magnitud, no como promesa. ¿Ya tenés la propiedad y querés ponerla a producir? Mirá qué necesita tu apartamento para alquilarse en Airbnb. ¿Todavía no compraste? Mirá qué apartamento conviene comprar para alquilar por Airbnb.